Réforme LMNP / LMP
Des changements ont eu lieu en 2019 au sujet du LMNP. Nous avons reçues de nombreuses questions d'investisseurs qui s'interrogent sur les changements et le statut auquel ils sont rattachés.
AVANT LA DECISION DU 8 FEVRIER 2018
Pour être qualifié de LMP, il faut remplir 3 conditions cumulatives, à savoir :
- revenus issus de l'activité de location meublée supérieurs à 23.000€ / an
- les recettes issues de location meublées sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal
- au moins un des membres du foyer est inscrit au RCS
C'est cette 3ème condition qui a été le sujet de modifications.
Le conseil constitutionnel a jugé comme contraire à la constitution la condition d'inscription au RCS.
La logique du conseil était une logique de protection des catégories professionnelles qui ne peuvent pas s'inscrire au RCS (certains fonctionnaires par exemple) et qui étaient de facto privé du bénéfice du statut de loueur meublé professionnel (LMP).
De fait par cette décision, la question qui se pose en droit est de savoir si désormais une personne qui remplirait les 2 premières conditions devient automatiquement LMP.
Le sujet est important puisqu'il concerne des plusieurs milliers de bailleurs en France.
ÉTAT ACTUEL
En droit, il faut toujours se baser sur la logique du législateur et sa volonté à travers l'usage de lois et règlement.
Par le passé, lorsque la 3ème condition avait été ajoutée par le législateur, il avait clairement la volonté de limiter la possibilité d'accéder au statut de LMP aux professionnels. C'était donc dans un but de limiter les LMP aux vrais professionnels que cet ajout a été fait.
Ici le conseil constitutionnel a voulu permettre aux personnes qui n'ont pas la possibilité d'être inscrit au RCS d'en bénéficier.
On parle donc d'un bénéfice, et d'un statut (le statut LMP) qui serait l'exception... et non la règle.
INCIDENCES FISCALES LMP
Que se passerait-il si vous étiez effectivement LMP au lieu d'être LMNP ?
1) Imputation du déficit sur les autres revenus de l'année
En tant que LMP, vous pouvez déduire l'éventuel déficit sur votre revenu global de l'année et ce sans limitation de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement.
2) Imposition des revenus locatifs
Les revenus locatifs sont imposés après déduction des charges, amortissements et déficits.
Selon votre projet, il est donc probable que vous ne paierez aucun impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années, puisque les revenus imposables seront compensés par les charges, déficits et amortissements.
Une fois que vous dégagez un revenu imposable, celui-ci sera soumis au SSI
Une fois que vous êtes imposable, donc que vous avez un résultat bénéficiaire, ce résultat sera imposé de la façon suivante :
3) Imposition des plus- values
Au régime LMP, la plus-value est calculée après déduction des amortissements (contrairement au statut LMNP).
L'impôt sur la plus-value risque donc d'être nettement plus élevé.
A noter que ce statut prévoit en revanche une exonération de la plus-value, sous réserve que
Dans certains cas, le LMP peut être exonéré de l'imposition des plus-values, sous réserve de ne pas dépasser un CA sur les locations de 90.000€ / an. Cette exonération ne porte pas sur les cotisations sociales du SSI.
4) CHANGEMENT DE LMNP / LMP
Ce peut être notamment le cas pour des no-résidents qui reviendraient en France.
Dans ce cas si vos revenus du foyer dépassent les revenus locatifs, vous redevenez LMNP.
Si votre situation personnelle ou vos revenus locatifs changent, alors vous changez de facto de régime (de LMNP vers LMP ou de LMP vers LMNP).
A noter que selon vos objectifs l'[investissement à travers une SCI](https://www.investissement-locatif.com/immobilier/sci-immobilier.html) peut être une bonne option. Chaque cas étant différents, il convient d'analyser votre situation personnelle et d'en parler avec un conseil (notaire, expert comptable ou fiscaliste).